Kako staviti kuću pod hipoteku i dobiti novac 2022

Programi zajma uz osiguranje kuće u 2022. prilično su uobičajeni i dostupni u gotovo svakoj banci. Njihova suština je da kreditna institucija izdaje novac klijentu i prihvaća njegovu imovinu kao kolateral sve dok u potpunosti ne vrati dug. Istovremeno, u kući se može živjeti, ali ju je nemoguće prodati ili zamijeniti dok banka ne skine teret. Mi vam kažemo kako staviti kuću pod hipoteku i sklopiti posao korak po korak - od nijansi postupka do primanja novca. 

Ključne točke o hipoteci na kuću 

Zahtjevi za hipotekarni dom

Svaka banka ima svoje zahtjeve za kolateral. Neki su spremni prihvatiti samo stanove. Drugi razmatraju udjele u stambenim nekretninama, studentskim sobama, kućama, kućama u nizu, ponekad čak i ljetnim vikendicama i garažama. Zahtjevi za objekt ovisit će o njegovoj vrsti.  

Kuća

Banke najčešće zahtijevaju da su građevinski radovi u potpunosti završeni, a zgrada spremna za stanovanje. Ponekad se izgradnja u tijeku može odobriti kao kolateral ako su u njoj već provedene komunikacije i postoji projekt. U ovom slučaju prisutnost plina nije potrebna. Sama zgrada mora biti dokumentirana kao stambena zgrada. Opet, neke banke spremne su razmotriti “stambenu zgradu bez prava prijave prebivališta”. 

Ako je kuća drvena, neke banke će je uzeti kao kolateral samo pod uvjetom da zgrada nije starija od 1985. U nekim bankama - ne starija od 2000. Za kuće izgrađene od drugih materijala nema strogih zahtjeva za godinu izgradnje. 

Važan je i stupanj istrošenosti. Za drvene kuće ne smije prelaziti 40%, a prosječna vrijednost za kuće od ostalih materijala je 50%. Postoje zahtjevi za temelje zgrade. Mora biti čvrst i izrađen od betona, cigle ili kamena. Postavljanje kuće koja stoji na temelju pilota neće raditi u većini banaka. 

Financijska institucija također gleda na lokaciju zgrade. U većini slučajeva to bi trebalo biti naselje u kojem se uz kuću pod hipotekom nalaze još najmanje tri stambene zgrade. Osim toga, da biste stavili kuću pod hipoteku u 2022., ona mora imati cjelogodišnji pristup, kao i stalnu kanalizaciju, struju iz elektroprivrede, grijanje, vodu, WC i kupaonicu. 

Kuća u nizu

Kao zalog će se uzeti izolirani dio stambene zgrade ako ima poseban ulaz, svoju poštansku adresu i zajednički zid sa susjednim blokom u kojem nema vrata. Prema dokumentima, prostori moraju biti registrirani kao pojedinačni objekt. Moguće je nekoliko opcija dizajna:

• dio stambene zgrade;
• blok zgrada kuća;
• blok odjeljak;
• dio dvojne stambene zgrade;
• apartman;
• stambeni prostor;
• dio stana.

Potpuni zahtjevi pojedine banke kod koje planirate uzeti kredit možete pronaći na njezinoj službenoj web stranici. Također, ove informacije možete dobiti od upravitelja banke ili stručnjaka službe podrške telefonom ili putem chata. 

Treba imati na umu da, najvjerojatnije, kao zalog neće uzeti imovinu koja je već opterećena ili spada u kategoriju derutnog ili derutnog stambenog prostora. Osim toga, banka može odbiti ako su vlasnici kuće izvršili preuređenje i nisu je legalizirali. Prilikom razmatranja predmeta zaloga, banka posebnu pozornost posvećuje objektima koji bi potencijalno mogli biti srušeni u narednim godinama. Prije svega, to se odnosi na drvene zgrade. 

Također je vrijedno uzeti u obzir da banka, prije izdavanja kredita, može kontaktirati profesionalnog procjenitelja. Ako stručnjak daje pozitivno mišljenje o stanju predmeta, stupnju njegove istrošenosti, a također isključuje potrebu za popravcima i moguće hitno stanje, objekt će biti odobren za kolateral. Međutim, zajmoprimac plaća usluge procjenitelja, a taj se iznos mora unaprijed planirati u proračunu.

Korak po korak upute za hipoteku na kuću

Staviti kuću pod hipoteku i doći do novca malo je teže od dizanja potrošačkog kredita. Bit će potrebno više dokumenata i proces će trajati dugo. Koje će korake zajmoprimac morati proći?

1. Podnesite zahtjev za osigurani kredit na web stranici banke ili u njezinoj poslovnici.
2. S izravnim posjetom banci - dobiti pojašnjenje informacija od stručnjaka, s online prijavom - pričekajte poziv upravitelja i saznajte popis dokumenata. Također treba razjasniti zahtjeve za objekt. 
3. Predajte dokumente banci sami ili putem interneta. Ovdje je poželjno učiniti sve što je brže moguće, jer neki dokumenti imaju ograničeno razdoblje valjanosti. Na primjer, izvadak iz USRN-a bit će spreman najranije 7 dana od datuma narudžbe. Ako podnesete zahtjev kasno, a Rosreestr odgodi izdavanje, potvrda o prihodu ili kopija potvrde o radu može postati nevažeća (njihov rok valjanosti je samo 30 dana).
4. Pričekajte odluku banke o kolateralu i kreditu. Ako budu odobreni, potpisati ugovor o kreditu i finalizirati posao. 
5. Izdati zalog na nekretnini u USRN-u, namećući joj teret. U nekim bankama ovaj se korak može preskočiti jer neovisno registriraju transakciju s Rosreestrom. U drugim kreditnim institucijama morat ćete doći u Rosreestr ili MFC zajedno sa zaposlenikom banke.
6. Pričekajte da Rosreestr obradi zahtjev i vrati dokumente, stavljajući oznaku na rezultat u njima. Ove dokumente morate odnijeti u banku.
7. Pričekajte da banka provjeri dostavljene dokumente, a zatim izda kredit.

Ovisno o uvjetima ugovora, novac će biti uplaćen na unaprijed naveden račun ili će vas upravitelj banke nazvati i pozvati u ured. 

Uređivanje dokumenata

Što se tiče dokumenata, svaka institucija će imati svoj popis koji se mora unaprijed razjasniti. Međutim, najčešće su potrebni sljedeći dokumenti:

• putovnicu državljanina Federacije;
• dokumenti koji potvrđuju vlasništvo nad nekretninom (izvadak iz USRN-a s navedenim vlasnikom ili potvrda o registraciji);

Mogu se zatražiti i sljedeći dokumenti:

• bilans uspjeha;
• ovjerenu presliku radne knjižice;
• SNILS;
• međunarodna putovnica;
• vozačka dozvola;
• bračni ugovor, ako postoji;
• izvješće procjeniteljske komisije o procjeni imovine;
• javnobilježnički pristanak supružnika na zalog nekretnine, koja je u zajedničkom vlasništvu.

Gdje je najbolje staviti kuću pod hipoteku?

Kuću možete staviti pod hipoteku ne samo u bankama, već iu drugim financijskim institucijama. Razmotrite njihove uvjete kako biste utvrdili gdje je najisplativije staviti nekretninu pod hipoteku.

Banke

Prilikom razmatranja zahtjeva za kredit, banke obraćaju pozornost na kolateral tek nakon provjere solventnosti klijenta. Stoga je važno da dužnik ispunjava uvjete, a njegova primanja nisu niža od preporuka banke. Istodobno, neosporan plus kreditiranja u banci je transparentnost transakcije. Nakon potpisivanja ugovora isplata se neće povećavati, te ne bi trebalo biti dodatnih provizija i otpisa. 

Stope bankovnih kredita među najnižima su u usporedbi s drugim financijskim institucijama. U prosjeku se kreću od 7 do 15% godišnje. Osim toga, ako dužnik prestane plaćati, banke će naplatiti dug samo u strogom skladu sa zakonom. 

Međutim, postoje i nedostaci podnošenja zahtjeva za osigurani zajam od banke. Prije svega, kreditna institucija donosi odluku na temelju kreditne povijesti zajmoprimca. Ako je bio oštećen ili ga uopće nije bilo, aplikacija možda neće biti odobrena. Provjera kolateralnog objekta oduzima puno vremena, to se mora uzeti u obzir prilikom prijave. U prosjeku je potrebno oko tjedan dana od trenutka podnošenja zahtjeva i kompletnog paketa dokumenata do primanja rezultata razmatranja. Ali zajmoprimac u ovom trenutku još nije primio novac. To će se dogoditi tek kada dovrši teret na nekretnini i banci dostavi odgovarajuće dokumente. 

Također će trebati neko vrijeme za provjeru objekta od strane organizacije za procjenu. Osim toga, zajmoprimac plaća uslugu, a to je dodatnih 5-10 tisuća rubalja. Vrijedi razmisliti o obveznom osiguranju objekta u većini banaka. Ponekad ga možete odbiti, ali tada će se kamatna stopa povećati za 1-2 boda. Trošak osiguranja je 6-10 tisuća rubalja godišnje. 

Privatni investitori

Za razliku od banaka, privatni zajmodavci više pažnje posvećuju likvidnosti kolaterala. Solventnost klijenta blijedi u drugom planu, iako nije u potpunosti otpisana. Stoga je lakše staviti kuću pod hipoteku i dobiti novac, ali puno skuplje. Rok za razmatranje zahtjeva od strane “privatnika” je kratak, obično će odluka biti objavljena na dan podnošenja zahtjeva ili sljedeći dan. Prosječna kamatna stopa je oko 7% mjesečno, odnosno do 84% godišnje. Stoga uzimanje velike količine dugo vremena jednostavno nije isplativo. Na primjer, ako uzmete 3 milijuna rubalja na 3 godine uz kamatnu stopu od 5% mjesečno, preplata za cijelo razdoblje bit će veća od 3,5 milijuna rubalja. Treba imati na umu da većina privatnih investitora sklapa ugovor na 1 godinu. Teoretski, za godinu dana to se može produžiti, ali nitko ne jamči da se uvjeti u budućnosti neće promijeniti na gore. 

MFI

Prema važećem zakonodavstvu, mikrokreditne i mikrofinancijske organizacije ne mogu izdavati kredite osigurane jamstvom, ako se radi o stambenim nekretninama fizičkih osoba. Međutim, oni mogu izdati novac osiguran komercijalnim nekretninama. 

Kao iu slučaju privatnih zajmodavaca, prilikom provjere zahtjeva, MFI obraćaju više pozornosti ne na kreditnu povijest i solventnost zajmoprimca, već na likvidnost hipotekarnog objekta. U isto vrijeme, sama prijava će se razmatrati prilično brzo, ponekad u roku od nekoliko sati. No ni kamata neće biti mala – do 50% godišnje. U svakom slučaju, prije nego potpišete dokumente o kreditu i kolateralu, trebali biste ih pažljivo proučiti. Pa, ako postoji prilika pokazati odvjetniku. Na taj se način rizik u budućnosti može drastično smanjiti. 

PDA

CPC su kreditne potrošačke zadruge. Bit ove organizacije je da joj pristupaju dioničari – fizičke i pravne osobe. Daju jednokratne ili periodične doprinose. I, ako je potrebno, mogu uzeti kredit, te ga postupno otplaćivati, uzimajući u obzir kamate. Ako osoba nije član KPK, ne može tamo podići kredit. Djelatnost takvih organizacija regulirana je zakonom. Ako se donese odluka o pridruživanju CCP-u, vrijedi se uvjeriti da je pouzdana. To se može učiniti provjerom članstva zadruge u SRO. Podaci o pripadnosti određenoj samoregulatornoj organizaciji moraju biti navedeni na web stranici CPC-a. 

Prednosti ove metode su u tome što razmatranje zahtjeva ne oduzima puno vremena, a novac se može izdati bez čekanja da se na nekretninu postavi teret. Kamatne stope obično su niže od ostalih financijskih institucija. Istodobno, dovoljno velik iznos može se dati na kredit, au trenutku donošenja odluke ne uzima se u obzir prisutnost potvrđenog prihoda zajmoprimca i njegove kreditne povijesti. 

Najpovoljnije će biti dobiti kredit pod osiguranjem kuće u KPC-u, ali samo ako ste već član ili imate vremena to postati, pa se tek onda prijaviti. U suprotnom, bolje je kontaktirati banku.

Uvjeti hipoteke na kuću

Otplata kredita koji je bio osiguran nekretninom odvija se na potpuno isti način kao i otplata potrošačkog kredita. To mogu biti anuitetna ili diferencirana plaćanja. Odnosno, ista tijekom cijelog roka kredita ili se smanjuje tijekom trajanja otplate. 

Vrijedno je prisjetiti se stvarnog obveznog osiguranja kolateralnog objekta. Neke banke zahtijevaju životno i zdravstveno osiguranje za dužnika. Ponekad možete odbiti sva osiguranja, ali tada će banka podići kamatu za 1-5%. 

Također je potrebno uzeti u obzir da nakon nametanja tereta na kuću, vlasnik neće moći raspolagati njome u cijelosti. Odnosno, nekretninu neće biti moguće dati, prodati, zamijeniti ili dati drugi zalog. 

Prije svega treba se obratiti banci u kojoj primate plaću. U ovom slučaju bit će potrebno manje dokumenata, osim toga, najvjerojatnije će se kamatna stopa smanjiti za 0,5-2%. 

Koliko zajmoprimac može očekivati? To je obično samo djelić iznosa na koji je nekretnina procijenjena. U svakoj banci taj će dio biti drugačiji i kretat će se od 50 do 80%. Odnosno, ako je kuća procijenjena na 5 milijuna rubalja, dat će zajam od 2,5 do 4 milijuna rubalja. 

Refinanciranje osiguranih zajmova je teško jer će se malo banaka htjeti baviti postupkom ponovnog izdavanja kolaterala. To treba uzeti u obzir pri odabiru ustanove kojoj će se zahtjev predati. 

Također je važno izbjeći prijevare ako se odlučite podnijeti zahtjev za kredit izvan banke. Primjerice, umjesto ugovora o zajmu, zajmoprimcu se na potpis može dati ugovor o darovanju ili kupoprodajni ugovor. Oni će to objasniti na sljedeći način: nakon što zajmoprimac u cijelosti plati dug, ova će se transakcija poništiti. Međutim, ako zajmoprimac potpiše takav ugovor, to će značiti potpuni i dobrovoljni prijenos njegovih prava na nekretninu. 

Da biste smanjili rizik, trebali biste se obratiti poznatim velikim organizacijama i bankama. Također je poželjno ugovor o zajmu pokazati odvjetniku kako bi on procijenio njegovu zakonitost.

Popularna pitanja i odgovori

Stručnjaci su odgovorili na najčešća pitanja čitatelja: Aleksandra Medvedeva, odvjetnica u Moskovskoj odvjetničkoj komori и Svetlana Kireeva, voditeljica ureda agencije za nekretnine MIEL.

Izvori

1. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/36a6e71464db9e35a759ad84fc765d6e5a03a90a/