Kako staviti stan pod hipoteku i dobiti novac 2022.: upute korak po korak sa savjetima stručnjaka

Prateći situaciju u gospodarstvu, banke ublažavaju ili pooštravaju kreditnu politiku. Prije 20 godina krediti su izdavani pažljivo: osigurani ili zajamčeni. S vremenom se pojavilo više mikrofinancijskih institucija, a povećao se i broj izdanih kredita i kreditnih kartica. Razina zahtjeva za zajmoprimce se smanjila.

No gospodarska previranja posljednjih godina prisiljavaju banke i druge zajmodavce da ponovno postanu selektivniji. U 2022. jedini siguran način da dobijete kredit je staviti stan pod hipoteku i brzo doći do novca.

Pripremili smo upute korak po korak i razgovarali sa stručnjakom o tome kako učiniti sve kako treba.

Glavna stvar o zalogu stana

Zahtjevi za hipoteku na stan

Kod nas ne postoje jedinstveni uvjeti za hipoteku na stan – ni za samu nekretninu, ni za osobu koja želi primiti novac. Zajmodavci se vode isključivo svojim financijskim interesima i procjenom rizika.

Na primjer, jedna banka nikada ne bi uzela stan u ZATO-u kao kolateral, jer su to zatvoreni gradovi. Ako dužnik ne može vratiti novac, stan će morati prodati i to će biti teško učiniti. A zajmodavcu je važno da svoj novac što prije dobije natrag. Druga banka može prihvatiti takav stan, ali ponuditi nešto višu cijenu i dati novac manje nego što stan stvarno košta.

Dopušteni portret zajmoprimca također je različit za svakog zajmodavca. Velike banke mogu odbiti ako osoba nema stalan posao i prihode. Ili ponuditi manje povoljne uvjete. Kreditno-potrošačke zadruge i privatni investitori, naprotiv, nisu toliko kritični u procjeni tražitelja novca.

Analizirali smo ponude vjerovnika u 2022. i izveli zahtjeve "aritmetičke sredine" za kolateral za stan u našoj zemlji.

Stan se nalazi u gradu u kojem se nalazi predstavništvo zajmodavca. Ako banka (iako ne samo da može prihvatiti stanovanje kao kolateral) nema podružnice i poslovnice u vašem mjestu, takav stan vjerojatno neće doći u obzir. Razlog je jednostavan: ako zajmoprimac ne može vratiti dug, morat će ga iseliti, tužiti i prodati. To su troškovi zajmodavca, pogotovo ako se nalazi u drugom gradu.

Stanje stana. Zajmodavac neće gledati nove pozadine i dvostruka stakla. Naravno, ako je stan nakon požara, onda je nelikvidan. Ali općenito, prekrasan namještaj i novi kuhinjski set ne utječu na cijenu. Uostalom, radi se o stanu koji je pod hipotekom, a koji se potencijalno može brzo prodati.

Vjerovnicima je bitno da kuća nije hitna, trošna. Postoje zahtjevi za katnost i broj stanova. Na primjer, dvokatnice sa šest stanova - takve su izgrađene u ranim sovjetskim godinama - ne potpadaju pod kriterije većine vjerovnika. Ako kuća ima drvene podove - također, najvjerojatnije, jamčevina nije opcija.

Sve komunikacije moraju biti u funkciji: plin, struja, grijanje i opskrba vodom. Bespravno preuređenje najčešće nije dopušteno. Na primjer, ako je zid između kuhinje i sobe srušen u stanu s plinskim štednjakom, to je kritično. Ali ako je preuređena samo ostava, onda je to diskrecijsko pravo banke. Preinake legalizirane u BTI su prihvatljive.

Kako zajmodavac zna da je stan likvidan? Jednostavno je: morat ćete naručiti procjenu. Ovo je usluga koja se plaća. U našoj zemlji prosječni trošak je 5-15 tisuća rubalja. Specijalist će doći, slikati, napisati zaključak - album za procjenu. Inspektor će navesti prosječni trošak prodaje stana, na temelju čega će banka donijeti zaključak o visini kredita.

Osnova vlasništva. Jednostavno rečeno, kako ste došli do ovog stana. Idealna osnova za zajmodavca je kupoprodajni ugovor. Odnosno, jednom ste sami kupili kuću, a sada je želite staviti pod hipoteku. Ili ste privatizirali stan. Podsjetimo, privatizacija je započela 1991. godine.

Zaziru od stanova dobivenih na temelju ugovora o darovanju i u nasljedstvo. Pogotovo ako se stan nedavno preselio k vama. Odjednom će se za par mjeseci otkriti kriminalna ili pravosudna pozadina? Primjerice, bit će nasljednika čiji interesi nisu uzeti u obzir prilikom diobe imovine.

Istodobno, takvi su stanovi i dalje prihvaćeni, ali se od njih traži izdavanje osiguranja vlasništva. Prema takvoj polici, osiguravajuće društvo se obvezuje platiti novac za stan ako se iznenada na sudu uloži žalba na ugovor o darovanju ili nasljedstvo.

Stanovi u pritvoru i oni za koje je potpisan ugovor o darovanju nisu primjereni. Sud može zaplijeniti stan. To se događa kada je njegov vlasnik, na primjer, uključen u kazneni postupak. Ili mu utjeru dugove. Zajmodavac neće uzeti stan za koji je već sastavljen ugovor o darovanju.

Najčešće ne prihvaćaju stanove koji se iznajmljuju. Ali zajmodavac ne može saznati za to - samo vjerujte svojoj riječi. Druga stvar je da u slučaju nužde to možda neće ići u vašu korist. Zamislite da ste stavili stan pod hipoteku i osigurali ga, ali ga istovremeno iznajmljujete podstanarima. Iscurio im je plin i oštećeno je kućište. Stan su koristile druge osobe i osiguravajuća kuća će odbiti isplatiti odštetu.

Zahtjevi za zajmoprimce

Kada želite dobiti novac osiguran stanom, zajmodavac će vas također ocijeniti kao zajmoprimca. Banke imaju najstrože kriterije.

Dob. U većini slučajeva građanin može raspolagati svojom imovinom s navršenih 18 godina. Postoje iznimke za osobe starije od 16 godina, ako je emancipacija priznata sudskim putem – odnosno osoba se smatra potpuno sposobnom, što znači da je može raspolagati imovinom, uključujući i zalaganje.

Međutim, kada izdaju kredite, banke povećavaju minimalnu dob zajmoprimca. Donja letvica je najčešće 20-21 godina. Gornja traka je prilično široka - od 65 do 85 godina. U vrijeme ove dobi zajam bi već trebao biti potpuno zatvoren.

Primjer. Pedesetogodišnji stanovnik grada želi staviti stan pod hipoteku i 50 godina vraćati novac banci. Međutim, banka kreditira samo zajmoprimce mlađe od 20 godina. Odnosno, morat ćete uzeti kredit samo na 65 godina ili potražiti drugu banku.

Radno iskustvo i primanja.  Kreditno potrošačke zadruge (KPK) i privatni investitori maksimalno su vjerni onima koji žele staviti stan pod hipoteku i doći do novca. Banke su opet najkritičnije po ovom aspektu. Pripremite potvrdu 2-NDFL (o prihodima), morate biti zaposleni na posljednjem mjestu najmanje 3-6 mjeseci. U isto vrijeme, banke razumiju da ne rade svi službeno. Stoga se mogu složiti prihvatiti vaš bankovni izvod kao alternativu. Iz izvoda treba biti vidljivo da zajmoprimac dobiva novac s određenom redovitošću i da ima sredstava na svojim računima.

Kreditna povijest. Prije svega, banke obraćaju pozornost na to – CPC također gleda. Kreditna povijest čuva se u posebnim uredima. Oni prenose informacije o tome koji su krediti registrirani za tu osobu, jesu li isplate izvršene na vrijeme. 

Korak po korak upute za hipoteku na stan

1. Odaberite zajmodavca

Izbor je između banke, kreditne potrošačke zadruge (KPK) ili privatnog investitora. Svaki ima svoje prednosti i nedostatke, o kojima ćemo govoriti u nastavku.

2. Pripremite dokumente

Za hipoteku na stan trebat će vam:

• ispunite obrazac za prijavu (svaki zajmodavac ima svoj obrazac);
• originalna putovnica s registracijom;
• drugi dokument (SNILS, vozačka dozvola, TIN, vojna iskaznica, putovnica, a ponekad i sve odjednom - svaki vjerovnik ima svoje zahtjeve);
• 2-NDFL potvrda o prihodu (možete je zatražiti u računovodstvu ili preuzeti na svom osobnom računu na web stranici porezne službe - prije svega to traže banke);
• presliku radne knjižice ili izvadak iz nje (banke također traže);
• ako ste u braku i niste sklopili bračni ugovor, prema kojem supružnik (a) ne posjeduje stan i ne djeluje kao sudužnik za kredite, tada vam je potrebna potvrda iz matičnog ureda;
• potvrda vlasništva stana: kupoprodajni ugovor, izvadak iz USRN-a, potvrda o nasljeđivanju, ugovor o donaciji ili sudska odluka.

3. Razumjeti osiguranje i procjenu vrijednosti

Prije svega, zajmodavac će tražiti procjenu stana. Zakon na to ne obvezuje, ali u praksi se ovaj postupak gotovo uvijek provodi. Nemoguće je povjerovati zajmoprimcu na riječ da njegov stan košta određeni iznos. Procjeniteljske tvrtke rade brzo. Prije toga provjerite je li odgovarajuća neka procjeniteljska tvrtka ili samo ona koja ima akreditaciju banke ili CPC-a. Stručnjak će doći, napraviti album procjene (u prosjeku za 1-3 dana) i napisati zaključak o troškovima stanovanja.

Nakon toga, zajmodavac će moći objaviti iznos koji je spreman dati na osiguranje. Napominjemo da nitko neće dati 100% cijene stana na kredit. Pa ako daju 80-90% tržišne vrijednosti. Na primjer, procjenitelj je napisao da nekretnina vrijedi 10 milijuna rubalja. Zajmodavac pristaje dati 75% ovog iznosa, odnosno 7,5 milijuna rubalja. Ne zaboravite da zajmodavac nije kupac stana. On ima drugačiji zadatak: dati novac, zaraditi novac, a ako nešto pođe po zlu, brzo prodati zalog i vratiti svoje.

Prije transakcije potrebno je dogovoriti osiguranje stana. Osiguravajuće društvo mora potvrditi da je spremno osigurati predmet i život zajmoprimca. Formalno, svaka tvrtka je prikladna. Međutim, zajmodavci često navode skupinu osiguravatelja s kojima surađuju. Ako odaberete drugu tvrtku, prijava se može razmatrati duže ili čak odbiti bez obrazloženja.

Zajmoprimac nije dužan osigurati pravo vlasništva (gore smo govorili o ovoj usluzi). Ali vjerovnik, opet, u ovom slučaju, može odbiti ili podići stopu.

4. Registrirajte zalog

U ovoj fazi, država, koju zastupa Rosreestr, uključena je u slučaj. Ovaj odjel odgovoran je za računovodstvo zemljišta i nekretnina u zemlji. Njemu je svejedno za što ćete se zadužiti i pod kojim uvjetima. On djeluje kao svojevrsni jamac čistoće transakcije. U tom dijelu koji će od sada u USRN-u uz vaš stan biti teret. U izjavi će biti naznačeno da je stan založen. Ovo je neophodno kako bi se izbjegli sporovi u budućnosti.

5. Uvjeti odobravanja kredita i primitka novca

U prosjeku cijeli proces traje 14 dana. Ovo je ako nigdje ne žurite, ali ne odgađajte prikupljanje dokumenata. Pogledajmo od čega se sastoji ovo vremensko razdoblje:

• prethodno odobrenje zahtjeva od strane zajmodavca – 2022. potrebno je nekoliko sati, pa čak i minuta;
• odobrenje zahtjeva – do pet dana, najduža procedura je kod banaka, u ovoj fazi potrebno je dostaviti sve dokumente;
• osiguranje i procjena vrijednosti — tvrtke rade brzo, ali ne trenutno, za ove postupke trebat će nam do pet dana;
• registracija zaloga u Rosreestru - pet radnih dana od dana primitka zahtjeva i priloženih dokumenata, pri registraciji putem MFC-a - sedam radnih dana, iako ga svatko može potrošiti brže;
• primanje novca – odmah nakon upisa zaloga.

Gdje je najbolje iznajmiti stan?

1. Banke

Najprofitabilnija opcija u smislu stopa. Bit će manje nego u KPK i investitorima. Ali staviti stan pod hipoteku i doći do novca je najteže. Zato što dužnika pažljivo razmatraju: račun dobiti i gubitka, radnu knjižicu, kreditnu povijest. Možete i bez toga, ali tada će stopa biti veća. Osim toga, brzina odobravanja od strane banaka je najmanja moguća. Nećete brzo dobiti novac.

2. Privatni investitori

U 2022. ulagači mogu izdati novac uz jamčevinu samo pojedinačnim poduzetnicima i pravnim osobama za razvoj poslovanja. Zabranjeno im je davati zajmove običnim građanima.

Ako imate samostalnog poduzetnika ili doo i stan koji je pogodan za jamčevinu, tada možete dobiti kredit od investitora. Ovo je obična osoba koju zanima zarada. Istodobno, on može djelovati preko brokera, društva za upravljanje koje prati pravnu stranu transakcije.

Investitori imaju višu kamatu na kredite od banaka i CPC-ova. Ali novac možete dobiti što je brže moguće.

3. Ostale opcije

Mikrofinancijske organizacije, one su također MFI ili "brzi novac" ne mogu prihvatiti stanove kao kolateral. Zakon zabranjuje. Ni zalagaonice ne uzimaju stanove. Ostale su samo KPK – kreditne potrošačke zadruge. Njihov registar nalazi se na web stranici Centralne banke¹. Ako tvrtka nije na popisu, nemojte surađivati ​​s njom.

CPC posuđuje samo svojim dioničarima. Prema modernim standardima, format izgleda arhaično. Uostalom, u početku su zadruge izmišljene kao „fondovi uzajamne pomoći“. Odnosno, grupa ljudi se ujedini i odluči: idemo dodati novac u zajedničku kasu, a ako nekom od dioničara budu potrebna sredstva, dat ćemo mu kredit. I pomoći ćemo osobi, a sami ćemo zaraditi.

Moderni PDA uređaji rade na isti način, samo što prihvaćaju gotovo svakoga kao dioničara, a za učlanjenje ne morate platiti novac. To jest, zajmoprimac je prihvaćen u zadrugu, oni daju zajam osiguran, a on plaća novac CCP-u. Čim podmiri dug, može otići. 

Zadruge su maksimalno lojalne portretu dužnika i brže daju suglasnost od banaka. Ali njihov postotak je veći.

Uvjeti za otplatu hipoteke na stan

Svi uvjeti navedeni su u ugovoru o kreditu. Ne razlikuju se puno od običnih zajmova. Uplate se moraju vršiti svaki mjesec na određene datume. Kredit možete prijevremeno otplatiti bez ikakve kazne. Kada je dug plaćen, polog se skida sa stana.

Banka ima pravo uzeti nekretninu ako dužnik tri puta u godini kasni s plaćanjem najmanje jedan dan. Stvarna prijetnja da ostanu bez doma za sve članove obitelji, uključujući i dijete mlađe od 18 godina.

Dok otplaćujete dug, sa stanom ne možete ništa raditi bez suglasnosti vjerovnika. Možete živjeti, napraviti i kozmetičke popravke. Ali pregradnja, prodaja i iznajmljivanje - samo uz dopuštenje vlasnika zaloga.

Popularna pitanja i odgovori

Odgovara na pitanja Odvjetnik društva za upravljanje GLS Invest (GLS INVEST) Alexander Morev.

Izvori:

1. Web stranica Centralne banke. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Savezni zakon br. 16.07.1998-FZ od 102. srpnja, 26.03.2022. (s izmjenama i dopunama 01.05.2022., 19396. ožujka) „O hipoteci (zalogu nekretnina)” (s izmjenama i dopunama, na snazi ​​od 8. svibnja 3.) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.